Le CCMI ou contrat de construction de maison individuelle est un contrat de plus en plus en vogue lorsque vous faites appel à un constructeur pour votre projet immobilier. Il est issu de la loi du 19 décembre 1990 dont l’objectif est de protéger le particulier contre les abus.
Si construire une maison est souvent le projet d’une vie, il a en effet tendance à générer une inquiétude du côté de l’acquéreur qui craint de faire le mauvais choix pour la construction de sa future maison, surtout quand le budget est limité.
Le CCMI est justement un contrat conçu pour fournir certaines assurances et protéger le particulier en cas de problèmes avec un constructeur peu scrupuleux notamment sur la qualité des travaux réalisés.
Il est bien sûr fortement recommandé de choisir un constructeur qui propose ce contrat. Par ailleurs celui-ci est obligatoire si vous êtes propriétaire du terrain ou sera construit le logement.
Que dit la loi sur le CCMI ?
Le CCMI ne sort pas de n’importe où et il est régit par la loi et le droit, à savoir les articles L. 231-1 à L. 231-13 et R. 231-1 à R. 231-14 (art. L. 232-1 ; L. 232-2 et R. 232-1 à R. 232-7 du code de la construction et de l’habitation (le CCH).
Ainsi le contenu d’un contrat de construction de maison individuelle et ses dispositions légales sont d’ordre public, ce qui veut dire qu’il n’est pas possible de sortir du cadre juridique fixé.
Bien sûr, le projet de construction et les travaux doivent respecter le code de l’urbanisme voire d’autres règles par exemple si vous êtes dans une zone contrôlée par les architectes et bâtiments de France.
Ce contrat doit être communiqué par lettre recommandé avec accusé de réception, sauf si celui-ci a été signé devant un notaire.
Bien sûr, ce contrat comporte une clause de rétractation qui permet à l’acquéreur de revenir en arrière dans un délai de 10 jours et d’obtenir le remboursement des sommes engagées, notamment le dépôt de garantie
Fonctionnement du CCMI
Le contrat CCMI est donc un document signé entre l’entreprise de construction choisie pour les travaux et le particulier (assimilé au maitre d’ouvrage).
Sur ce contrat, figure également :
- Le garant du constructeur qui assurera notamment la finition des travaux en cas de faillite du constructeur.
- Le prêteur (banque, organisme de crédit ou de financement…) ayant la charge du financement.
Les différents types de contrat CCMI
Il existe deux types de contrats CCMI : avec fourniture de plan et sans fourniture de plan. En fonction du type de contrat proposé / choisi, le contenu de ce dernier doit contenir plus ou moins d’informations.
Le contrat avec fourniture de plan
Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan est un contrat plus complet en termes d’informations, aussi bien pour le constructeur que le maitre d’ouvrage (soit le particulier).
Parmi les clauses qui seront présentes sur ce type de contrat, on retrouve :
- L’indication de la conformité du bien au code de la construction et aux règles de l’urbanisme.
- Les modalités de règlement en fonction de l’avancement des travaux.
- La nature du prêt qui sera souscrit pour le paiement au constructeur.
- Évidemment un plan de construction avec un dessin de perspective du bâtiment construit.
Les informations sur les conditions suspensives sont également plus complètes.
Le contrat sans fourniture de plan
Si vous optez pour un contrat sans fourniture de plan, vous devrez mentionner dans celui-ci toutes les informations concernant une assurance dommage-ouvrage qui a un caractère obligatoire.
Vous devrez également préciser toutes les informations concernant les pénalités en cas de retard de livraison.
Il existe également des éléments communs qui doivent obligatoirement se trouver dans le CCMI, qu’il y ait fourniture de plan ou non :
- La localisation du terrain ainsi que sa superficie.
- Une copie du permis de construire délivré.
- Une étude sur la conformité du projet de construction de l’habitation avec les règles de l’urbanisme.
- Le prix complet de la construction.
- Les modalités de paiement et les indices de révision.
- La date à laquelle va démarrer le chantier / les travaux et les délais d’exécution de ces derniers.
- Les pénalités en cas de problème sur le délai de livraison. Le minimum légal sur ce point est de 1/3000 du prix de la construction par jour de retard (Exemple sur un projet à 150 000 €, cela fait une pénalité journalière de 50€).
- La possibilité pour le maitre d’ouvrage (le particulier), d’être accompagné par un professionnel lors de la réception du chantier.
- Les clauses suspensives : obtention du permis de construire, souscription du prêt associé au projet, assurance dommage ouvrage…
- La justification de la garantie de remboursement.
Les garanties du contrat
C’est là le principal atout de ce doucement : offrir un niveau de garantie et de protection élevé aux acquéreurs.
Voici une liste des 4 garanties prévues dans le CCMI :
La garantie de parfait achèvement
La garantie de parfait achèvement est une obligation pour le constructeur. Ce dernier est grâce à celle-ci tenu de corriger les désordres et problèmes liés à la construction qui surviendraient ou qui seraient détectés durant la première année suivant la réception du logement.
La garantie de bon fonctionnement
Elle engage le constructeur pendant les deux ans suivant la réception de l’habitation. Cette garantie couvre les dommages liés aux équipements du logement : ventilation, chauffage…
La garantie décennale
Elle engage le constructeur sur un délai de 10 ans vis à vis du maitre d’ouvrage mais aussi d’éventuels autres propriétaires en cas de vente du bien.
Elle couvre les dommages qui mettrait en péril la solidité de la construction et la rendrait inutilisable.
La garantie de livraison à prix et délais convenus
Probablement une des clauses les plus intéressantes pour tous ceux qui construisent et qui pourraient avoir peur de la gestion du projet. Grâce à celle-ci, le constructeur est tenu de respecter les délais et le prix indiqué dans le document et protège des risques d’inexécution.
Les obligations du CCMI
Si le CCMI est très protecteur pour le particulier, il n’en reste pas moins que ce dernier a lui aussi des obligations qu’il convient de respecter.
La première est comme nous l’avons indiqué de souscrire à une assurance dommage-ouvrage dans le cas où le l’option sans fourniture de plan est choisie.
Le maitre d’ouvrage est également tenu de mettre en demeure le constructeur en cas de problèmes et de signaler tout problème à son assureur.
Modalités de paiement
Sachez que comme un contrat VEFA, les fonds sont débloqués de manière progressive en fonction de l’avancement des travaux :
- 15% au début du chantier
- 25% après la mise en place des fondations
- 40% après la mise en place des murs
- …
Sachez qu’en cas de malfaçon et grâce à la protection offerte par le CCMI, vous pouvez garder 5% du montant total des travaux et le constructeur ne peut rien faire contre cette clause.
Sachez enfin que certains constructeurs peuvent vous laisser penser qu’ils proposent le CCMI alors qu’il s’agit en réalité de la signature d’un contrat classique de maitrise d’œuvre, beaucoup moins contraignant pour ces derniers.
Soyez donc vigilants lorsque vous allez choisir l’entreprise en charge de votre projet immobilier et n’oubliez pas que vous possédez un délai de rétractation après réception par lettre recommandée du CCMI et si vous changez d’avis.
